Indudablemente, la adquisición de la vivienda propia representa una de las decisiones más trascendentales en la vida de muchas personas. Este fascinante recorrido inicia mucho antes de seleccionar el piso o la casa perfecta. Los desafíos y oportunidades en el mercado inmobiliario de Mallorca exigen una preparación cuidada y un conocimiento, al menos básico, de la planificación financiera que se necesita para ello. Paso a paso, desde la evaluación de tu presupuesto hasta la comprensión detallada de "los misterios de las hipotecas", te iremos dando consejos y alguna herramienta. ¿Eres comprador de primera vivienda para uso propio y ocupación permanente? Aquí y ahora, ponemos a tu disposición una pequeña guía diseñada para ti, con el objetivo de ayudarte en el abordaje de este proceso, para que lo hagas con confianza. ¡A por ello!
¿Cómo doy el primer paso? La clave está en comprender cuánto podemos invertir en nuestra nueva vivienda. Este proceso implica dedicar tiempo a pensar y planificar. Empezamos por analizar nuestros ingresos, gastos actuales y capacidad de ahorro potencial. Aquí proporcionamos una serie de pasos simples para calcular nuestro presupuesto:
1. Evaluamos nuestros Ingresos Mensuales: Sumamos todas nuestras fuentes de ingresos, ya sea la nómina, ingresos adicionales, y, en caso de ser aplicable, la contribución financiera de mi pareja o familiares.
2. Revisamos nuestros Gastos: Elaboramos un listado de nuestros gastos mensuales (TODOS, cada céntimo de nuestros gastos mensuales, incluidos un café, una caña, etc.), tanto fijos como variables. Esto nos proporcionará una visión clara de cuánto podemos destinar al pago de una hipoteca.
3. Estimamos nuestra Capacidad de Ahorro: Basándonos en los ingresos y gastos que anotamos previamente y por 30 días (al menos), calculamos cuánto dinero podemos ahorrar cada mes. El ahorro con el que contemos es fundamental para la entrada de la vivienda.
4. Planificamos como abordar los Gastos Futuros: Recordemos que ser propietario de una vivienda trae aparejados gastos que antes no teníamos; como por ejemplo: impuestos, reparaciones y reformas si proceden, embellecimiento (¡si, siempre es bueno regalarle un detallito a la casa!), mantenimiento y seguros.
Recuerda, ser realista con tu presupuesto es clave para evitar problemas financieros en el futuro.
Si nadie te ha dicho antes, te lo decimos nosotros: debemos comprender qué buscan los bancos al otorgar préstamos. Te explicamos algunos aspectos clave que debemos tener en cuenta.
a) Políticas Internas del Banco: Cada caja o banco tiene sus propios objetivos, momentos históricos, límites y políticas de crédito, lo que puede afectar la facilidad o restricciones con las que aprueben un préstamo, la tasa de interés y otros términos y condiciones de éste. Por lo tanto, antes de empezar este camino, averigüemos si nuestra caja o banco son los que están dando préstamos con más facilidad y mejores condiciones o si ha llegado el momento de probar otra entidad.
b) Qué Situación y respaldo tenemos a nivel Personal y Familiar: En primer lugar, hay que ver si el banco o caja en la que deseamos pedir un préstamo nos conoce o conoce a nuestra familia. ¿Operamos con ellos habitualmente o somos clientes nuevos? En la misma sintonía, van a considerar factores como el número de persona que dependen de nosotros y nuestro estado civil. Si somos solicitantes casados con hijos podríamos tener consideraciones diferentes en cuanto a la capacidad de pago en comparación con alguien soltero.
c) Nuestro Historial Crediticio: Si, claro que sí. No siempre un banco quiere ser el primero que nos presta... entonces revisa el historial de crédito para evaluar nuestro comportamiento de pago previo. Por lo tanto, un buen historial crediticio es descisivo. Serán beneficiosos un historial sin impagos y un buen manejo de créditos previos; tener un buen registro de pago de deudas y facturas. Podemos consultar si estamos presentes en algunos de los ficheros de deudores en España.
d) Ahorros y Fondos Propios: Van a tener en cuenta la cantidad de ahorros y el capital inicial que como solicitantes podemos aportar. Salvo los créditos especiales, vinculados a algún programa del gobierno o público objetivo de la entidad crediticia, comúnmente, los bancos y cajas piden que como compradores aportemos al menos entre un 20 y un 30% del valor de la propiedad a comprar. Para una vivienda de 250.000 euros, el banco podría requerir que el solicitante aporte al menos entre 50.000 y 75.000 euros. ¿Tenemos en consideración los gastos notariales, impuestos y gestoría? Lo contestaremos en el próximo artículo.
e) Estabilidad Laboral: Como solicitantes nos analizarán nuestra situación laboral, preferiblemente con un contrato indefinido o una historia de empleo estable. Generalmente se pondera muy positivamente a los solicitantes con contratos indefinidos y varios años en el mismo empleo.
f) Capacidad de Pago: Los bancos evalúan nuestros ingresos mensuales y los compara con nuestros gastos recurrentes, empezando por nuestras deudas pre-existentes. Habitualmente, la cuota de la hipoteca no debería exceder un porcentaje del ingreso neto mensual, a menudo alrededor del 30 al 40%. Consulta el simulador de hipoteca disponible en la página web de cualquier banco nacional.
g) Relación Deuda-Ingreso: Se calcula el porcentaje entre las deudas totales del solicitante y sus ingresos. Los servicios de evaluación de riesgos de la banca en España calculan el 35% de los ingresos netos.
h) Valor de la Propiedad y Tasación: Las cajas y bancos realizan una tasación de la propiedad para asegurarse de que el monto del préstamo no exceda el valor de mercado de esta. Si la propiedad se valora en 300.000 euros, el banco o caja no ofrecerá un préstamo mayor a ese valor. Algunas entidades tienen preferencias o restricciones sobre el tipo de propiedades que financian, incluyendo la ubicación. En algunos pueblos y ciudades, propiedades en zonas céntricas o en desarrollo pueden tener una valoración más favorable.
i) Edad y Plazo del Préstamo: Nuestra edad como solicitantes al finalizar el préstamo no debe exceder cierto límite. Esto afecta al plazo máximo del préstamo.